Crisis del alquiler: valores, brechas y nuevos contratos

Por Pamela Orellana

Dólar quieto, inflación en baja, pero los alquileres en el Gran Buenos Aires no frenan: aumentos del 66%, contratos que vencen y zonas con precios récord en julio.

Mientras la inflación desacelera, el precio de alquilar en el conurbano bonaerense no da tregua. En julio, los contratos que se ajustan por el Índice de Contratos de Locación (ICL) registran un aumento del 66,11%, el más bajo en tres años, pero aún por encima de lo que muchos inquilinos pueden pagar. A esto se suma una fuerte dispersión de valores según la zona, el tipo de contrato y el índice aplicado.

Un informe privado de Zonaprop revela que el alquiler de un departamento de dos ambientes en el Gran Buenos Aires oeste-sur ya supera los $500 mil mensuales, con una suba del 68,9% interanual. En tanto, en GBA norte, ese valor llega a $633.887, con una variación del 54% en los últimos doce meses.

Cómo se ajustan los contratos desde julio

Desde la derogación de la ley de alquileres, coexisten tres esquemas contractuales:

• ICL (ajuste anual): suba del 66,11% en julio.
• IPC (ajustes trimestrales o cuatrimestrales): suba del 5,89%.
• Índice Casa Propia (ajuste semestral): sin aumento en julio.

Para quienes firmaron bajo el ICL y pagaban $400.000, el nuevo valor es de $664.454. Con un alquiler base de $600.000, la cifra asciende a $996.682. En contraste, los que actualizan por IPC verán aumentos más moderados: un alquiler de $600.000 pasa a $635.331, mientras que uno de $800.000 trepa a $847.108.

Los barrios más caros y los más accesibles

El relevamiento detalla fuertes diferencias entre barrios del conurbano. En GBA oeste-sur, el precio promedio de un dos ambientes es de $506.199. Los valores más altos se registran en Santos Lugares ($650.167), Sáenz Peña ($606.316) y Villa Bosch ($590.946). En el otro extremo, los precios más bajos están en González Catán ($328.622), Luis Guillón ($387.502) y Gregorio de Laferrere ($401.422).

En GBA norte, el alquiler medio de un dos ambientes se ubica en $633.887. Villa Martelli ($800.251), Olivos ($777.638) y Florida Oeste ($749.370) son los barrios más caros. Por su parte, Boulogne Sur Mer ($473.238), Villa Lynch ($474.342) y José León Suárez ($498.934) son los más económicos.

¿Y los contratos que vencen este mes?

Julio marca también el final de los contratos firmados en 2022 bajo la ley derogada, con una duración de tres años y ajustes anuales por ICL. El nuevo escenario plantea acuerdos a dos años, con actualizaciones más frecuentes y en pesos atados a la inflación.

Lo llamativo es que muchos contratos nuevos hoy se firman a valores más bajos que los alquileres que se actualizan por ICL, una brecha que persiste aunque se acortó por la baja de la inflación.

La rentabilidad también presiona

Para los propietarios, el escenario también es dinámico. En GBA oeste-sur, la rentabilidad bruta anual sube al 6,73%, y en GBA norte al 5,50%. En promedio, se necesitan 14,8 años de alquiler para recuperar la inversión en el oeste-sur y 18,2 años en el norte, lo que representa una mejora frente al año pasado.

Barrios como Llavallol, El Jagüel y Paso del Rey ofrecen los mejores retornos, con tasas de hasta 10,3%. En cambio, en zonas como Adrogué, Lomas de Zamora y La Lucila, la rentabilidad ronda apenas el 5%.