Encuesta inquilina

Acceder a una vivienda por medio del alquiler es una situación cada vez más habitual en las grandes ciudades argentinas y en particular en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). El proceso de inquilinización producto del encarecimiento del suelo urbano y de la escasez de crédito hipotecario, entre otros factores, se dio de forma acelerada en los últimos años. Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), entre 2017 y 2023 la tasa de hogares inquilinos en el AMBA subió del 15,8% al 18,4%. Si se tiene en cuenta solamente la ciudad de Buenos Aires, el salto fue aún mayor: del 29,5% al 36%.

Este informe continúa la serie comenzada en 2020 y provee datos estadísticos respecto de la situación de los hogares inquilinos en el AMBA. Los resultados revelan que, a seis meses de la derogación de la ley de alquileres, primer punto del decreto 70 firmado por el Presidente Javier Milei en diciembre de 2023, las condiciones de alquiler en el principal aglomerado urbano del país han empeorado en casi todos los aspectos. Además, la situación económica de esta población se vuelve cada vez más frágil.

Los resultados de la encuesta muestran que, ya antes de la derogación, la mitad de los contratos de alquiler no respetaban la ley vigente. Sin embargo, desde la derogación, las condiciones contractuales empeoraron aún más. Por ejemplo, desde 2024 los hogares inquilinos firman contratos por períodos más cortos. El porcentaje que firmó contratos por tres años de duración, el plazo establecido por la ley derogada, se redujo a la mitad: del 40% al 20%.

La disminución de los contratos, la reducción de la duración de los contratos y los incrementos más frecuentes del precio de alquiler aumentan respecto al año anterior. Desde 2024 el porcentaje de hogares que pudieron pactar aumentos anuales se redujo del 26% al 7% y el de quienes debieron aceptar aumentos trimestrales aumentó del 26% al 46%. Esto se refleja en los resultados respecto de las expectativas habitacionales: aumentaron diez puntos porcentuales los hogares que piensan que van a vivir en una vivienda igual o peor que la actual, respecto al 2022.

Por otro lado, la encuesta muestra una situación económica cada vez más precaria de la población inquilina. El 62% de los hogares inquilinos declara ingresos por debajo de la línea de pobreza. Además, casi el 40% destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler (seis puntos porcentuales más que el año pasado), el 60% está atrasado con el pago de los servicios básicos de los hogares y aumentó, también seis puntos porcentuales, la cantidad de hogares que se endeudó para poder pagar el alquiler. Los hogares sostenidos por mujeres se encuentran más endeudados con empresas, bancos, comercios y familiares.

Este cuadro no puede disociarse de la decisión del gobierno nacional de quitar subsidios y habilitar aumentos de los bienes y servicios esenciales del sostenimiento de la vida. El costo total de los servicios se incrementó un 374% desde diciembre pasado, explicado principalmente por las actualizaciones de las tarifas del transporte, la energía eléctrica, el agua y el gas [1].

A partir de la liberalización del mercado de alquileres ya no existen plazos mínimos, moneda, ni frecuencia de actualización legales. Se trata de una situación casi inédita en las ciudades del resto del mundo. Esto, como ya se mencionó, se hizo a través de un decreto de necesidad y urgencia, una herramienta prevista para circunstancias excepcionales que impidan el normal funcionamiento del Congreso. Sin embargo, la ley había sido discutida y modificada por el Parlamento apenas dos meses antes.

Mientras que en otras ciudades del mundo se aplican medidas que protegen a la parte más débil de la relación contractual, el actual gobierno nacional dispuso una radical desregulación del mercado de alquileres y, como gestiones anteriores, omite toda política en beneficio de la población inquilina. Esto, según los datos relevados, repercute sobre los marcos mínimos de previsibilidad con los que debería contar un sector cada vez más numeroso y que tiene cada vez más dificultades para acceder a una vivienda digna.

Resultados de la encuesta

Pobreza

El 62% de los hogares inquilinos del AMBA declara ingresos por debajo de la línea de pobreza.

Endeudamiento

El 59% de los hogares solicitó dinero en bancos y financieras y/o a parientes y personas conocidas. Este número es similar al de 2022, pero aumentó la proporción de hogares endeudados que utilizan el dinero para pagar el alquiler (de 62% a 67%). Sin embargo, esto no evitó que aumente el porcentaje de hogares que debe el alquiler, proporción que subió por primera vez desde la pandemia (del 18% al 21%). Además, el 60% de los hogares está atrasado con el pago de impuestos, servicios, cuotas de colegios, prepagas o repago de créditos y diferentes financiamientos públicos y privados.

Costo del alquiler

Aumentó la proporción de hogares que destina menos de un cuarto de sus ingresos al alquiler (del 11% en 2022 al 21% en 2024), al mismo tiempo que creció la de los que destinan más de la mitad (del 32% al 38%).

Hacinamiento

Uno de cada tres hogares inquilinos (36%) está hacinado [2] . Entre los que están por debajo de la línea de pobreza, eso sucede en uno de cada dos (55%). La mayor parte de las viviendas son de uno (27%) y dos ambientes (42%), mientras que los hogares inquilinos tienden a ser de dos (22%) o tres personas (25%).

Contratos

Quienes definieron su alquiler en 2024 pactaron mayoritariamente arreglos formales o informales por dos años (37%), mientras que el 41% de quienes firmaron antes de 2024 tiene aún contratos por tres años.

Aumentos

Desde la derogación de la ley, el índice de inflación es la referencia más elegida para definir el porcentaje de aumentos (34%) y con una actualización trimestral o cuatrimestral en el 46% de los casos.

Mudanzas

El 69% de los hogares inquilinos se mudó por lo menos una vez en los últimos cinco años. Para aquellos en los que hay personas menores de 18 años, este número alcanza al 76%. En el 45% de los casos, la mudanza se debió a que no le renovaron el contrato o a que no pudieron continuar pagando el alquiler vigente y/o la renovación solicitada.

Expectativas

Proyectadas a los próximos seis meses, las expectativas de quienes alquilan empeoraron: aumenta la proporción de hogares que cree que deberá rescindir anticipadamente o que no podrá renovar (33%). El 42% espera que la situación del mercado de alquileres empeore y el 22% que continúe “igual de mal”. Además, crece el porcentaje de personas que cree que su próxima vivienda será similar o peor que la actual, mientras que se contrae la de quienes esperan que sea mejor. Finalmente, la mayoría (43%) cree que en 5 años continuará alquilando o incluso no sabe si tendrá dónde vivir (24%).