El ICL marcó el menor ajuste en 40 meses, creció la oferta, valores equilibrados y contratos se pactan con mayor flexibilidad entre dueños e inquilinos
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reconfiguración. La derogación de la Ley de Alquileres de 2020 a fines de 2023, marcó un punto de inflexión. El nuevo esquema permitió mayor libertad para pactar condiciones entre partes, amplió la oferta de inmuebles disponibles y generó una baja inicial en los valores solicitados. En agosto, el Índice de Contratos de Locación (ICL) interanual se ubicó en 55,67%, el registro más bajo en más de tres años.
Desde el sector sostienen que el segmento de alquileres se estabilizó y bajó un 60% la oferta en dólares desde fines de 2023. Actualmente, solo en los barrios más cotizados se observa una gran parte de las propuestas dolarizadas como Puerto Madero o Palermo.
Según Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, “el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos que siguen bajo contratos anteriores, porque queda muy por debajo de lo que se venía aplicando el año pasado”. Como ejemplo, detalló que “quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio, pasó a abonar $467.000 desde agosto, cifra que se mantendrá hasta julio de 2026”.
La nueva realidad impacta en el comportamiento de oferta y demanda. El Colegio Inmobiliario porteño informó que en junio y julio se registraron más de 21.000 inmuebles en alquiler en CABA, superando el techo de 19.000 unidades que predominó hasta abril. Más de 700 departamentos bajaron sus precios en los últimos 60 días, con rebajas de entre 5% y 40%.
Braña explicó que “en poco más de un año la oferta se triplicó en CABA. La derogación de la ley provocó esto y lo vemos reflejado también en los datos de escrituras mensuales. Lo que antes se alquilaba sin publicar, hoy compite en un mercado donde hay miles de opciones”.
El cambio en la dinámica también se refleja en los tiempos de concreción. “Ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Hoy puede llevar entre dos y tres meses encontrar inquilino, dependiendo de zona y condiciones del inmueble“, apuntó Braña.
En paralelo, el ida y vuelta entre partes genera un nuevo tipo de negociación. “Hoy no hay una sola locación que no se negocie en valor, plazo o índice de ajuste. El libre acuerdo entre propietario e inquilino está presente en cada contrato”, indicó Braña. Agregó que muchos propietarios incluso aplican quitas o bonificaciones sobre contratos en curso.
La recuperación de la competencia llevó a ajustes de precios. “Hoy se encuentran miles de propiedades en los portales con etiquetas de ‘bajó de precio’. En algunos casos la baja llega al 50%”, señaló Braña. Y sostuvo que, en contratos vigentes, ya se observan actualizaciones que superan el valor real de mercado, generando renegociaciones inmediatas.
Actualizaciones frecuentes y precios de alquileres por barrio
Este nuevo esquema contractual incluye acuerdos por 24 meses, actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales y uso del ICL o del IPC como índices de ajuste. En CABA predomina el IPC, mientras que en el interior del país se mantiene el ICL, aunque esa tendencia también varía.
Lisandro Cuello, operador inmobiliario del norte porteño, analizó que “con créditos hipotecarios en el mercado, muchos inquilinos comenzaron a evaluar la compra de una vivienda usada o para refaccionar, y priorizan pagar una cuota antes que seguir alquilando”.
En barrios como Villa Ortúzar ($1.068.000), Villa Urquiza ($1.035.000) y Palermo ($1.018.000), el alquiler promedio mensual de un departamento de tres ambientes se ubica entre los más altos. En contraste, Villa Lugano ($679.800), Constitución ($697.800) y Liniers ($701.000) registran los valores más bajos, según datos de los portales Cabaprop y Zonaprop.
Los tres ambientes concentran la mayor demanda. “Son buscados por familias con uno o dos hijos o por profesionales que necesitan un ambiente para teletrabajar”, explicó Cuello. La demanda, además, se volvió más selectiva. “Hoy el balcón, la cocina integrada y expensas razonables son determinantes para cerrar un acuerdo”, afirmó.
Las condiciones para alquilar también cambiaron
Las condiciones también cambiaron. Muchos propietarios incorporan cláusulas específicas sobre la entrega del inmueble. “Se solicita que se devuelva pintado o con pisos plastificados, si corresponde”, detalló Agustina Valle, de Valle Inmobiliaria.
En cuanto a garantías, conviven dos modalidades. La tradicional garantía propietaria y el seguro de caución, que en algunos casos se complementa con depósitos en dólares para preservar valor.
En barrios intermedios como Colegiales ($994.300), Caballito ($939.900) o Chacarita ($918.400), los valores se mantienen por debajo de las zonas premium, pero siguen siendo elevados para la media de ingresos. “El poder adquisitivo del inquilino no se recuperó al ritmo de los precios, y eso se nota en la dificultad para convalidar ciertos valores”, indicó Braña.
El rol de las expensas también resulta central. “Hoy representan hasta el 50% del valor locativo en algunos edificios. Esto obliga a bajar el valor de alquiler para que la suma total resulte competitiva”, explicó Braña.
Frente a este panorama, propietarios e inmobiliarias ajustan estrategias. “En los contratos vacantes recomendamos adecuar los valores a la realidad del mercado. Si no lo hacen, el inmueble puede estar meses sin alquilarse o ni siquiera recibir visitas”, advirtió Braña.
En suma, el mercado de alquileres en CABA vive una etapa de reordenamiento. Con más propiedades disponibles, caída de precios en términos reales y condiciones más abiertas a la negociación, tanto propietarios como inquilinos redefinen sus decisiones bajo un esquema que, tras años de rigidez normativa, volvió a ofrecer flexibilidad y competencia real.
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